집값 하락의 전조, 집값 하락 신호,경고 / 현실화 가능성

집값 하락의 전조, 집값 하락 신호,경고
집값 폭락 현실화 가능성

 

 

이번 글에서는 최근 예민한 주제 중 하나인

집값과 관련된 이야기를 다뤄 보려 합니다.

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나이도 어린 놈이 뭣도 모르면서 그렇게 글을

함부로 적어내느냐고 할 수도 있지만 나름

열심히 공부한 것들을 정리하는 차원에서

부족한 것이 있으면 조율을 해주십사하는 마음에

적어보는 것이니 넓은 아량으로 부족한 점에 대해

질타해 주시고 바로잡아 주시면 감사하겠습니다.

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이번 글에 요지는 집값 하락 전망을 있는 그대로

어떻게 흘러가고 있는지 살펴보는 것입니다.

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공부를 하다보니 과거에도 큰 틀에서는 다르지

않았다는 점을 발견하게 되었습니다.

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옆나라 일본도, 먼나라 미국도, 중국과 북한은..

잘 모르겠습니다만 일본과 미국, 그리고 한국의

과거를 보면 패턴이 매우 비슷합니다.

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물론, 과거에 이런 식으로 집값 상승률이 경제

전반에 영향을 끼치기 시작했을 때나 이미

영향을 미치고 있을 때 정부차원에서 어떠한

조치도 취하지 않았다면 지금까지 근현대사는

달라졌을 겁니다. 

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집값 하락 전망에 중요한 영향을 미치는 자료인

KB국민은행 리브부동산의 지역별 주택매매가격

월간 증감률이 부동산원의 자료와 엇갈리는

모습을 보이고 있습니다.

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말이 안 되는 것 같지만 자료에 따라서 수도권, 

일부지역은 견조한 모습을 보이고 있죠.

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여기서 눈 여겨 볼 것을 기타지방, 5개 광역시의

일부 지역은 부진했고 세부적으로 시세를 보면

하락한 곳도 수두룩하다는 것을 알 수 있습니다.

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이 현상은 과거 일본의 버블경제가 무너지기 전

일본 부동산의 모습과 매우 비슷해 보입니다.

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일본도 버블로 모든 지역이 다 올랐다고 하지만

사실 지방 소도시는 오르다가 주춤하거나 먼저

떨어지고 있는 곳들도 제법 많았습니다.

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그래서 몇몇 곳들은 집값 방어를 위해 놀이동산을

짓거나 거대한 공원이나 관광지를 조성하는 등

지역 프리미엄을 받기 위해서 각고의 노력을

했었던 역사가 있죠.

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규모의 면에서 차이가 날 뿐이지 대한민국에서도

지방에서 이것저것 시도해 보려는 움직임이

적지 않게 드러나고 있습니다. 

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하지만, 효과는 모르겠네요.

과거의 일본과 현재의 한국이 어쩌면 이렇게

똑같이 흘러가는지 결과는 다르길 기원합니다.

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아파트 매매가격지수 변동률을 보기 좋게

정리해 놓은 그래프입니다.

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시기를 보기보다는 흐름을 보셔야 하는데요.

그래프가 꺽였다고 해서 아파트 매매가격지수가

하락한 것으로 아시는 분들도 더러 계시던데

상승률이 감소한 것입니다. 

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다시 말해, 매매가격지수 변동률이 마이너스로

돌아서야 집값이 하락한 것이라는 뜻이죠.

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이 뜻을 이해하고 나면 저 그래프가 얼마나

무시무시한 것을 그려내고 있는 것인지

이해하실 수 있을 겁니다.

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말도 안 되는 거에요.

계속 오르기만하는 자산은 원래 없습니다.

물론, 언젠가 집값 폭락 혹은 집값 하락 내지

집값 조정은 닥쳐올 겁니다.

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근데 이게 언제 올지 알 수 없으니 문제죠.

계속해서 상승을 한다는 건 정말 웃음 밖에

안 나오는 그래프인 것 같네요.

최근 천연가스의 급등으로 인해 마침내 실제로

경기의 영향을 미칠 수 있는 모든 원자재들은

다 상승했다는 경제학자들의 말과 함께

스태그플레이션이 오는 것이 아니냐는 우려가

나오기 시작했습니다.

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다행히 러시아의 협조로 인해 천연가스의

급등세는 일단락 되었고 그 밖에 원유나, 구리

등 원자재 가격들도 소폭 조정을 받으며 잠시

숨 고르기에 들어간 모습이죠.

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저 물가 상승률이 우리에게 시사하는 바는 정말

크다고 봐야 합니다.

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약 1년 만에 0.5 에서 2.5 정도로 올랐다는건

차 떼고 포 떼고 표면적으로 경알못 입장에서

해석해본다면 무려 5배나 물가가 상승했다는

뜻이죠. 

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실제로 얼마 전 있었던 소금가격 폭등, 구리

가격 폭등, 철근 가격 폭등, 커피 원두 폭등

무슨 원자재란 원자재는 다 올라갔습니다.

​

소금 같은 경우만 예를 들어도 가격이 2배 3배는

우습게 올라가니 이건 뭐 비트코인을 뭐라 할

처지가 아닌 것 같습니다.

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가장 큰 문제는 우리 월급은 2배라도 올랐나요?

아니죠.. 오히려 자영업자분들을 포함해서 

2030은 취업난에 허덕이고 대기업들은 사정이

어려워져 정규직 공시채용을 폐기했습니다.

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그래서 물가는 오르고 경제는 불황에 빠지는

스태그플레이션을 많은 경제학자들이

우려하게 된 것이죠.

집값 상승률 지표는 우리나라만 미쳐버린게

아닙니다, 미국은 역시 스케일이 다른데요.

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주택지수가 약 1년 반만에 4.5배 가량 

점프해 버렸습니다.

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최근 미연준이 금리인상을 서두루는

이유에 한 몫을 하지 않나 싶습니다.

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어디였는지 모르겠는데 대한민국의 서울과

수도권에 있는 아파트들은 산업 클러스터에

비해 굉장히 저평가다라는 기사를 본 적이

있었는데 저 지표를 보니 그 말이 나올 법도

하네요, 상대적으로는 충분히 납득이 됩니다.

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하지만, 이 쯤에서 정신을 차리고 보면 주변에

여건이 나아졌나요. 물론, 명품을 몸에 두르고

코로나19 이후의 있었던 유동성 장에서 파티에

참가했던 분들은 지금 사정이 다를 것이고 아마

이 글도 볼 일이 없으실 거라 생각합니다.

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이 글을 보시는 분들은 부동산을 못 삿거나

자산 폭등의 수혜를 못 누렸거나 유동성의

맛을 봤더라도 만족할만큼 보지 못했을 

확률이 높을테니까요.

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지표를 보면서 집값 전망에 대한 개인적인

생각을 나름대로 정리해 봤는데요.

참 개인마다 이해 관계가 다르고 의견이

달라 너무 어려운 분야인 것 같습니다.

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하지만, 최근 드는 생각은 저 비싼 가격을

받아 주는 수요가 얼마나 더 남아 있을까하는

생각은 계속해서 들더라구요.

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이번 장에서도 지난 상승장과 똑같이 서울권이

무너질 때 지방이나 경기권에 아파트들은 

가격방어 혹은 상승하는 곳들이 나타나게 될지

아니면 전국 부동산 가격이 조정이 오게 될지

예의주시하며 시장에 직접적으로 참여하지는

못하지만 다음 사이클을 위해 집중해서 기록하고

공부해 둬야겠습니다

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최근 나타나고있는 집값 상승률, 여러분들은

어떻게 생각하시는지 궁금한데요. 

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더 나아가 향후에 부동산 시장이 어떻게

흘러갈 지에 대해서도 자신만의 뷰가 있다면

댓글로 한 두마디 남겨 주시면 좋을 것 같습니다.

​

서로 의견을 공유하는 과정에서 또 다른 혜안을

발견하게 될 수도 있을테니까요.

 

집값 하락의 전조, 집값 하락 신호,경고 및
집값 폭락 현실화 가능성에 대한 개인적인

생각들을 정리한 글입니다.