부동산 가계약 파기 배액배상, 사기 예방법

부동산 가계약 파기 배액배상, 사기 예방법

부동산 가계약 파기 배액배상, 사기 예방법

세상은 생각보다 차갑습니다.

어렸을 때 학교를 다니는 것처럼 자연스럽게

이뤄지는 것은 하나도 없으며 매 순간이

연습게임이 아닌 실전입니다.

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내가 몰랐다고 봐주는 것도 없고 실수였다고

넘어가는 법도 없습니다.

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최근 2030이 부동산 매수의 주체로 떠오르면서

사기 사례도 늘어나고 있는 추세인데요.

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조금만 찾아 보면 주변에서 빈번하게 일어나고

있다는 사실을 확인할 수 있으실 겁니다.

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부동산에서 중개사분이 다 알아서 해줄 거라는

안일한 생각이 내 전 재산을 날릴 수 있습니다.

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이번 글에서는 부동산 가계약 파기, 배액배상

사기 수법과 예방법에 대해 정리해 보겠습니다.

​

가계약금

부동산을 계약하게 되면 가계약금이라는

단어를 듣게 되실 겁니다.

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많은 분들이 궁금해 하시는 "계약서 쓰기 전에

송금한 가계약금을 돌려 받을 수 있나요?",

"가게약금을 꼭 돌려줘야 하나요?" 등의

질문은 항상 등장하는 단골 손님이죠.

​

가계약금이란 구두 계약을 거친 후에

본격적으로 거래를 하기 전 매매 전체 금액의

일부를 매수자가 찜해 놓는 다는 의미로

입금하는 돈을 의미합니다.

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주의하실 점은 법적으로 정해진 용어는

아니라는 점이며 시장참여자들의 관습 중

하나라는 사실입니다.

​

가계약금을 환급 받을 수 있는지에 대한 기준은

계약 성립 여부에 달려 있습니다.

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가계약금을 다시 받을 수 있는 경우는 보통

계약이 성립되지 않은 경우에 가능합니다.

​

이미 계약이 성립된 상태에서 단순 변심으로

계약을 파기하려고 할 때는 가계약금을

돌려 받을 수 없습니다.

​

계약 성립의 여부는 계약서 작성 여부가

아니라 현재 대법원 기준으로 매매 목절물,

매매 대금, 중도금, 잔금, 지급 방법, 지급시기

등의 대해서 특정이 된 상태라면 계약이

성립된 것으로 취급합니다.

​

예를 들어 보자면 집을 보여주기 전에

가계약금을 걸어 놓은 상태이며 아직 물건도

확인하지 못한 상태 + 금액도 확정 되지 않은

상태라면 가계약금 환불이 가능합니다.

​

더불어 가계약금 관련해서 분쟁이 일어나는

것이 껄끄러울 것 같다면 애초에 합의를

하시는 것이 좋습니다.

​

본 계약 전에 파기하게 될 경우 돌려주는 돈으로

정한다는 사항을 적어둔 합의서를 작성하거나

녹음을 해두시길 추천드립니다.

​

사례 A

​

매매 가격 1억 원, 계약금 1,000만 원,

중도금 없이 잔금은 9,000만 원으로

정해놓은 계약이 있습니다.

​

정식으로 계약을 하기 전 계약금 중 일부인

200만 원을 송금하고 나머지는 매매 계약서를

작성하는 날 입금하기로 구두로 약정했습니다.

​

이 사례에서는 가계약금으로 200만 원을

소금했지만 약정 계약금은 1,000만 원으로

정해져 있기 때문에 민법상에 해당 됩니다.

​

민법상, 계약금은 별도 약정이 없다면

해약금으로 간주하고 있습니다.

​

해약금은 쉽게 말하면 중도금이나 잔금에

일부 및 전부를 지급하기 전이나 부동산을

인도하기 전에 계약을 파기할 경우 물게되는

금액을 말합니다.

​

매수인의 입장에서는 계약금을 포기하고

계약을 파기할 수 있고 매도인의 입장에서는

계약금의 배액배상을 하고 계약을

해지할 수 있습니다.

​

사례 A로 설명을 한다면 매도인 입장에서

계약을 파기하려면 받았던 가계약금 200만

원이 아니라 400만 원을 한다는 것입니다.

배액배상을 해야하기 때문이죠.

​

계약금의 경우 별도의 약정이 없다면

해약금의 법리가 적용된다는 점 기억해 주세요.

​

부동산 특약 주의사항

​

부동산 계약을 할 때 중요한 것이 특약입니다.

특약은 표준 계약서에 명시된 기본사항 외에

매수, 매도인 및 임차, 임대인 사이에 특별한

약속이라고 생각하시면 됩니다.

​

특약사항을 적을 때는 누가 보더라도

이해하기 쉬울 정도로 오해의 소지가 없게

확실히 작성해야 합니다.

​

특약 내용이 너무 길고 복잡하지만 빼 놓을 수

없는 경우에는 계약서와 별개로 합의서를

작성하는 방법도 좋습니다.

​

일반적으로 부동산 특약사항에 기재하는

내용으로는 '해당 물건의 현 상태를 보고

진행하는 매매계약입니다.',

​

'매수인은 매도 부동산의 행정적인 위법, 불법

부분을 일괄 승계하고 향후 매도인에게 일절

이의를 제기하지 않을 것입니다.'

​

'계약 체결 당시 인터넷을 통한 전산화 등기부로

확인된 사항을 보고 계약을 진행하는 것이며

계약 다음 날 본 등기부등본과 내용이 달라질

경우 계약을 자동 무효로 처리한다.'

​

'계약 체결일 이후 잔금 날까지 부동산

권리 변동 사항이 발생할 경우 계약은

자동 파기되고 매도인은 매수인에게

해당 계약금의 배상을 배액한다.'

​

'근저당권 승계가 있을 경우 대출 이자는

잔금일까지는 매도인이 부담, 후에는

매수인이 부담하는 걸로 정한다.'

​

이 다섯 가지 특약사항은 일반적으로

넣는다고 보시면 되며 추가적으로 누수와

같은 하자가 있는 부분에 대해서도 확실하게

명시해 두는 것이 추후에 분쟁을 줄일 수 있는

방안이 될 것입니다.

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이번 시간에는 부동산 가계약 파기 배액배상

및 사기 예방법과 특약사항에 대해서

말씀드려 봤는데요.

​

부동산 매매를 하시는데 도움이 되는

유용한 정보가 되었으면 좋겠습니다.