부동산 전세사기 유형 아파트, 빌라, 오피스텔 깡통전세

부동산 전세사기 유형 아파트, 빌라, 오피스텔 깡통전세

아파트, 빌라, 오피스텔 전세사기 유형

깡통전세 피하는 방법

취업 준비생, 대학 새내기, 사회 초년생 등을

대상으로 오피스텔, 아파트, 빌라 등의

전세사기가 증가하고 있습니다.

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대표적인 전세사기 유형으로는 전입신고

관련 법률의 허점을 이용하는 방법이 있죠.

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과어와는 다르게 요즘 전세 사기 유형들은

겉으로는 정상적인 거래 형태로 분류된다는

문제점이 있어 심각하게 떠오르고 있습니다.

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전세 기간이 종료되면 보증금을 돌려받는 것이

원칙인데 여러 가지 문제로 인해 돌려받지

못할 경우 세입자 입장에서는 참 난감한

상황에 놓일 수밖에 없게 되죠.

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아파트, 오피스텔, 빌라 전세 사기 유형과

깡통전세 피하는 방법에 대해서 간단하게

말씀드려 보겠습니다.

전세사기 유형

우리에게 익숙한 용어는 '갭투자'입니다.

집값보다 전세가 더 비싼 곳의 집을 사서

보증금을 떼먹는 사기 유형이죠.

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갭투자도 세부적으로 들어가면 굉장히 다양한

유형들이 존재합니다.

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통상적으로 갭투자 사기는 깡통전세에서

많이 발생하는데요.

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깡통전세란 대출금과 보증금의 합이

해당 물건의 매매가 보다 높을 경우를

일컫는 부동산 용어입니다.

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갭투자로 인해 피해를 입는 세입자의 대부분은

깡통전세 유형이 많은 편입니다.

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집 주인이 대출이 있는 집을 헐값에 가깝게

매수하면서 집값이 오르길 기다렸다가

투자에 실패할 경우 세입자도 함께 피해를

입게 되는 꼴이죠.

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정말 큰 문제점은 이렇게 될 경우 경매까지

가더라도 세입자는 보증금을 100% 돌려

받기 어려운 경우에 처할 수 있다는 것입니다.

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전입신고 - 법의 삼각지대

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사회 초년생이나 신혼부부들, 이제 막 독립을

시작한 분들이 많이 겪게 되는 유형입니다.

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주택임대차 보호법상 법률에 따르면

대항력의 요건은 주택을 인도 전입신고를

마쳐야 발생한다고 되어 있습니다.

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더불어 우선변제권을 확보하기 위해서는

확정일자를 미리 받아 둬야 하죠.

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But, 이렇게 준비를 다 했다고 하더라도

전입신고의 효력 발생 일이 문제가 됩니다.

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전입신고를 하면 신고한 날 00시가 넘어가야

효력이 발생하기 때문에 집주인이 전세나

월세 계약을 하고 당일 바로 해당 물건을

담보로 대출을 받거나 매도해 버린다면

세입자는 대항력을 갖추지 못한 상태이기

때문에 법적으로 보호받기 어렵습니다.

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신탁 사기 유형

​

신축빌라를 매매할 때 많이 당하는 전세 사기

유형 중 하나입니다.

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전액 대출이 가능하다는 점을 통보받았고

등기분을 확인해 보니 근저당도 없고 소유자도

집주인으로 되어 있어 안심하고 매매했다가

낭패를 보는 경우가 종종 있죠.

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바로 수탁자를 확인하지 않았기 때문인데요.

신탁은 여러 가지 종류가 있는데 통상적으로

담보신탁의 유형이 가장 많이 활용됩니다.

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담보신탁은 쉽게 생각하시면 담보대출과

비슷한 맥락이라고 보시면 될 것 같습니다.

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물건 소유자가 부동산 소유권을 신탁회사에

담보로 맡기고 대출을 받는 것이죠.

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주의할 점은 신탁과 일반 담보대출과 명확하게

다른 부분이 있다는 겁니다.

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법적으로 수탁 받은 신탁회사가 해당 물건의

대내외적인 소유권을 갖게 된다는 것이죠.

​

이렇게 될 경우 집 주인은 해당 물건에 대해

무권한자로 분류되며 무권한자인 집 소유자와

전월세 계약은 법적으로 보호받을 수 없습니다.

아파트,오피스텔, 빌라 전세사기 예방

깡통전세를 피하는 방법은 크게 4가지입니다.

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첫 번째는 너무 당연한거지만 등기부를

확인해야 한다는 점입니다.

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해당 물건지의 부동산 등기부등본을 떼서

저당권이 잡히지는 않았는지 물건의 관계를

면밀히 살피셔야 합니다.

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두 번째는 주택임대차보호법상의 보호를 받을

수 있도록 대항력과 우선변제권을 미리

챙겨 두셔야 합니다.

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부동산 매매 당일 전입신고와 확정일자를

바로 받으시는 것은 기본 중 기본입니다.

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세 번째는 대항력을 갖춘 상황이라면 보통

새로운 집주인이 왔을 때 임대인의 지위 또한

새로운 집주인에게 승계되는 것이 원칙입니다.

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세입자는 새로운 집주인에게 보증금을

받으시면 됩니다.

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또, 만약에 새로운 집주인에게 임대인의

지위가 넘어가는 것을 원치 않는다면 세입자가

집이 양도된 사실을 알자마자 지체없이

최대한 빠른 시일내로 전 집주인에게 이의를

제기해 보증금 반환을 요청할 수 있습니다.

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네 번째는 가장 안전하고 속 편한 방법인데요.

주택도시보증공사, SGI서울보증 등의 기관에서

서비스하고 있는 '전세보증금 반환보증'에

가입하는 방법입니다.

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전세금 반환보증을 쉽게 말씀드리면 전세

계약이 해지되거나 종료 시에 임차인이

보증금을 돌려 받지 못할 경우 반환에 대한

책임을 지는 보험입니다.

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보증이행청구를 하실 때 체크하셔야 할

사항들에 대해서 말씀드리겠습니다.

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주택임차권등기가 만기 도래할 때까지

대항력, 우선변제권을 갖고 있어야 합니다.

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짐을 빼 놔도 안 되고 다른 곳으로 전입신고를

해 놓는 것도 절대절대 안 됩니다.

더불어 확정일자도 유지하고 있어야 합니다.

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또, 해당 물건이 경매를 진행하고 있을 경우

배당요구종기일까지 배당요구를 해야 합니다.

​

전세 계약 종료 의사를 집 소유인에게 명확하게

해야 하고 의사를 밝혔다는 증거가 될만한

서류가 있어야 합니다.

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가장 좋은 방법은 내용증명서를 보내서

등기도달내역을 남겨 놓는 것입니다.

(카카오톡, 문자, 녹취 많을수록 좋습니다)

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이번 글에서는 최근 부동산 시장에서 피해가

빈번하게 일어나고 있는 사례들과 깡통전세를

피하는 방법에 대해서 말씀드려 봤는데요.

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오늘 알려드린 내용 잘 숙지해 두셨다가

요긴하게 잘 사용하셨으면 좋겠습니다.

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바쁘신 와중에 긴 글 읽어 주셔서 감사드리며

늘 건강하시고 행복하시길 기원하겠습니다.